청약하기 좋은 시기인 9월을 맞아 많은 아파트들이 분양에 나서고 있다. 이번 글에서는 인천 미추홀구에서 분양하는 '두산위브 더센트럴 도화'라는 아파트의 입지와 분양가, 안전마진을 주변 아파트 세 곳의 가격과 비교후 분석해본다.​두산위브 더센트럴 도화 - 개요가장 먼저 두산위브 더센트럴 도화에 대한 전반적인 내용부터 확인해본다.​위치: 인천광역시 미추홀구 도화동(도화4구역)세대수: 660세대 중 412세대 일반분양규모: 7개동, 지하 2층 ~ 최고 39층평형: 59A(102세대), 59B(10세대), 74A(57세대), 74B(15세대), 84A(110세대), 84B(103세대), 84C(15세대)시공사: 두산건설분양시기: 2025년 9월입주예정시기: 2028년 11월규제: 비규제지역, 분양가 상한제 미적용기타: 전매제한 1년, 실거주 의무 없음, 인천광역시 거주자 우선자금 납부: 계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35% / 이자후불제 적용도화4구역을 재개발해서 공급하는 아파트이다. 전체 세대의 3분의 2를 분양하는 것을 두산위브더센트럴도화 보니 사업성이 훌륭해보인다. 일반 분양 세대수가 많아 조합원 물량을 제외하고도 로열층에 물량이 많은 편이다. 스카이라운지에 유리난간 같은 고급화 요소를 도입했다.​입지두산위브 더센트럴 도화가 위치한 아파트의 입지를 살펴본다. 행정구역상으로 인천광역시 미추홀구에 속하나, 동구와 서구와 접해있는 지역이다. 인근이 도화지구 개발사업으로 말끔히 재정비되어서 주거 환경이 좋아지긴 했으나, 그럼에도 도로로 둘러싸인 3면 중 2개 면이 공업지역으로 되어 있어서 실거주 여건이 좋지 않다. 주변에 인천일반산업단지, 인천기계일반산업단지, 주안국가산업단지가 모여 있는 상황이다.두산위브 더센트럴 도화 입지와 위성지도 - 주변에 공장이 많다​초등학교는 서화초등학교 학군이며 가장 가까운 곳 기준 거리로는 500m, 도보로는 7분 정도 소요된다. 지하철역까지는 1호선 도화역이 약 15분, 2호선 주안국가산단역이 약 17분 정도 소요된다. 단지 끝에서 잰 것동 위치에 따라 더 걸릴 수 있다. 역까지 거리가 15 ~ 20분이니 역세권 아파트는 아니다. 초등학교는 비교적 가깝지만 두산위브더센트럴도화 중학교는 다소 먼 편이다.​인근에 작은 소공원이 몇 곷 있으나 공업지역이 워낙 많아 묻히는 느낌이 있다. 도화지구 내에 위치한 앨리웨이 인천 주변에 생활편의시설이 몰려 있고, 인천의료원, 이마트 트레이더스 등의 시설이 가깝다. 조금만 더 나가면 인천 구도심 상권의 중심지인 주안역이 있기 때문에 생활편의시설 여건은 나쁘지 않은 편이다.​​분양가두산위브 더센트럴 도화의 분양가는 전용 59가 4.89억, 전용 84가 6.59억으로 책정되었다.분양가가 적절한지 인근 아파트와 비교하며 분석해본다. 결론부터 이야기하면 분양가가 다소, 아니 조금 많이 비싸게 책정되었다.두산위브 더센트럴 도화 분양가 - 이돈씨가 절로...​올해 4월 같은 미추홀구에서 분양했던 시티오씨엘 7단지 분양가보다 아주 살짝 조금 더 비싸다. 같은 미추홀구지만 생활권이 다른 지역이라 쉽게 비교하기 힘들지만, 미니 신도시급인 시티오씨엘 학익지구가 도화지구보다는 종합적으로 봤을 때 조금 더 나아보인다. 두산위브 더센트럴 도화가 시티오씨엘 7단지보다 입지나 주거 환경이 떨어짐에도 분양가가 두산위브더센트럴도화 아주 약간 조금 더 높다는 것을 알 수 있다.​도화지구와 인근에 있는 아파트 세 곳인 e편한세상도화 6-2, 도화역금강펜테리움센트럴파크, 더샵인천스카이타워 1단지를 비교 대상으로 삼아봤다.​​1. e편한세상도화6-2단지(2018년, 548세대)두산위브 더센트럴 도화와 길 하나로 마주보고 있는 아파트이다. 단지 규모도 비슷하며, 연식은 10년 차이가 난다. 이곳의 전용 59 실거래가는 3억 8,000만원 수준이며 호가도 비슷하다. 두산위브 더센트럴 도화의 전용 59 분양가인 4억 8,900만원보다 1억원 이상 저렴함을 알 수 있다. ​10년 연식 차이에 동일 입지인데 가격은 23% 더 비싸다. 개인적으로 연식 대비 가격 차이가 과하다고 생각한다.​​2. 도화역금강펜테리움센트럴파크(2020년, 479세대)도화지구 인근에 위치한 아파트이다. 전용 84 기준 4억 7,000만원에 실거래되었고 호가는 이보다 1,000만원 높게 올라와 있다. 두산위브 더센트럴 도화의 분양가 대비 1억 5,000만원 이상 저렴하다. 두 아파트의 입지 차이는 크지 않으며 두산위브더센트럴도화 오히려 초등학교 접근성은 도화역금강펜테리움센트럴파크가 더 낫다(도화역까지 거리는 두산위브 더센트럴 도화가 더 가깝다).​비슷한 입지에 연식 8년 차이, 브랜드 차이를 감안하더라도 30% 이상 가격 차이가 나기 때문에 두산위브 더센트럴 도화의 분양가는 과하다고 볼 수 있다.​​3. 더샵인천스카이타워1단지(2020년, 1,309세대)최고 49층에 엘리웨이 인천이라는 쇼핑몰까지 갖춘 도화지구에서 랜드마크 역할과 함께 대장 아파트 역할을 하는 곳이다. 1호선 도화역도 도보 10분이면 갈 수 있는 곳이다. 이 아파트의 전용 84 실거래가는 5억 초반이며 호가도 비슷한 수준이다. 두산위브 더센트럴 도화의 분양가 6억 5,000만원에 비해 1억원 이상 저렴하다.​연식이 8년 차이가 난다고는 하지만 두 아파트의 입지 차이와 세대수 차이, 브랜드, 상품성 등에서 차이가 크다. 이정도면 두산위브 더센트럴 도화에 청약을 해야 할 이유가 없어질 정도다.​안전마진과 마무리두산위브 더센트럴 도화의 안전마진은 당연히 없다. 오히려 역마진을 걱정해야 할 판국이다. 인근 두산위브더센트럴도화 대장 아파트보다 국평 기준 1억원이 더 비싸다. 아무리 건설비가 올랐어도 분양가를 이렇게 책정할 정도로 올랐나 싶다. 최소한의 마진만 남기는 가격이 이 가격인건지, 향후 부동산 상승장을 예상하고 조합이 간신히 완판만을 위한 분양가를 책정한 것인지는 모르겠다. ​전자라면 정말 안타까운 일이다. 인천 구도심 재건축 아파트도 최소 6억 중반의 가격은 받아야 지을 수 있다는 의미이기 때문이다. 후자라면 부디 계획대로 완판이 되기를 바라본다.​단, 이 아파트에 관심이 있는 사람이라도 청약통장은 쓰지 않기를 바라본다. 청약 미달이 확정적이며 줍줍으로 나올 가능성이 매우 높기 때문이다. 인천이 공급이 없는 동네도 아닌데 이 아파트의 분양가는 너무 높다. 구도심이라면 역세권이거나 생활편의시설이 밀집되어 있어 주변 환경은 조금 지저분하지만, 생활이 편리하다는 장점이라도 커야하는데 이 아파트는 이점과도 거리가 멀어 보인다.​인천광역시 미추홀구인천광역시 미추홀구 숙골로88번길 12인천광역시 미추홀구 송림로257번길 6인천광역시 미추홀구 숙골로88번길 56​