고양시 .가야역롯데캐슬 스카이엘 토박이가 쓰는원당지구 입지 &amp임장 후기원당역 사거리나는 생의 대부분을 고양시에서 보낸 토박이(?)다.원당지구가 형성될 때부터 지금까지 지켜본 엄마와 함께#원당롯데캐슬스카이엘 의 입지 분석을 위한 임장을 했다.(로컬 맛집 추천도 있으니 기대 바란다)입지분석@ayla원당은 80-90년대 형성된 주거지역이다.택지개발이 된 곳이 아니라 저층 주택과 소규모 아파트, 시장 등이 복잡하게 혼재되어 있다.​원당 입지분석직장C인구수 대비 종사자수 비율 : 24.6% (덕양구)500인 이상 사업체 수 : 3개 (덕양구)고양시청, KT덕양지사교통B3호선 : 원당역 (대곡역 환승 통해 GTX-A 이용 가능)제1순환고속도로, 수원문산고속도로 진입 용이​예정 : 고양선(GTX-A 창릉 환승) | 신분당선(삼송 환승) | 교외선(GTX-A 대곡 환승)학군C학업성취도평가 65~67% (고양시 내 최하위 수준)학원가 미형성환경C하나로직판장, 원당시장, 다이소대형상권 이용 시 화정 or 삼송 이동 필요​고양시청을 제외하고는 이렇다 할 직장은 없다.대부분 서울로 출퇴근 하는 배드타운이다.​3호선 #원당역 이 유일한 철도교통.대곡역과 두 정거장 차이다.대곡소사선, GTX-A 등 대곡역의 환승을 이용하면철도교통은 개선될 여지가 있다.#고양선 #교외선 #신분당선 은 .가야역롯데캐슬 스카이엘 교통망 발표 단계다.​노후화된 저가주택이 많은 구시가지라 학원가가 없다.학군도 좋지 않다. 학교 다닐 때도 성사중, 원당중은 공부 못 하는 학교로 유명했던 기억이 난다.학원을 다니려면 최소한 화정, 아니면 백마, 후곡으로 가야 할 것 같다.​환경은... 하나로마트와 원당시장, 다이소 정도?정말 딱 8090년대의 오래된 상권이다.젊은 엄마들이 좋아할 상가 0에 가까움...​시세 분석22.7.1 시세가장 신축에 속하는 래미안과 이편한 시세를 보면34평 기준 7억 중후반 정도다.​09년에 지어진 브랜드 대단지들인데90년대 초반인 어울림마을과 시세 차이가 적어보인다.1억+@ 정도 차이.​​| 원당 시세평당가로 치면 래미안,이편한이 2300만원 정도,어울림이 1800만원 조금 안 된다.500만원 정도밖에 차이가 안 나는 셈이다.​​| 화정 시세화정과 비교를 해보자.어울림마을이 95-96년도에 지어진 달빛마을 단지들보다평당가가 높다. (역 접근성 때문으로 추정)​화정역세권인 은빛마을을 보면 원당 준신축과 비슷하다.대장인 별빛마을7단지가 2500만원 정도다.(8단지는 리모델링 추진중이라 평당가가 높고12단지는 소형평형밖에 없어 대장으로 보기 힘들다)​​| 능곡 시세원당뉴타운과 비슷한 상황인 능곡뉴타운을 보자.올해 입주하는 두산위브, 롯데캐슬이 .가야역롯데캐슬 스카이엘 평당가 3000대이다.두산위브가 능곡초도 가깝고 대곡역 접근성도 더 나아서평당가가 400-600만원 정도 비싼 것 같다.​현재 둘 다 분양권 상태인데 두산위브는 24평, 롯데캐슬은 33평 피가 모두 5~6억 정도다.​두산위브는 대곡역까지 도보 10~15분 정도로 이동이 가능해서 사실상 대곡역 역세권으로 볼 수 있을 것 같다.(농지 사이 길로 매우 불편하나 개선될 것으로 예상)이점을 감안하면 원당 롯데캐슬 스카이엘이 대곡두산위브의 평당가를 뛰어넘을 수 있을지 모르겠다.​​| 안전마진그냥 내피셜이지만 이편한,래미안과 엘클라씨의 사이 가격이 되지 않을까 싶다.호재가 얼마나 터지느냐에 따라 물론 더 높아질 수도 있겠지만.​​| 검단 시세입주중인 검단 시세 보면 살짝 두렵긴 하다.​(전세가 2억 후반~3억이다... 아까 어울림 전세가 4억이던데... 나라면 솔직히 검단 전세로 갈 것 같아...)검단 입주 영향을 얼마나 받을 지는 아무도 모르니까.그래도 #원당롯데캐슬스카이엘 이 입주하는 2024년에는입주량이 그렇게 많지 않다.관건은 2022~2023년에 물량이 얼마나 쌓이느냐,그게 시세에 얼마나 영향을 끼치느냐이지 않을까.내 짧은 식견으론 수도권 임대차3법 .가야역롯데캐슬 스카이엘 전세수요를 흡수하며가격 방어를 잘 할 것 같아 보이기도 한다.​​| 구축 밭의 신축고양 일산서구 일산동 일산어반스카이구축 밭의 신축은 지역 이동을 원치 않는 이들이그 수요를 흡수하며 가격을 받쳐준다고 한다.​고양 일산서구의 e편한세상 일산어반스카이가 있다.평당가 3200만원, 매매가 11억원을 육박한다.구일산에서 가장 처음으로 재개발된 단지로원당롯데캐슬과 상황이 유사하다.2013년 준공된 일산푸르지오보다 1400만원 정도 더 비싸다. (물론 일산푸르지오는 입지가 딸린다)​다만 어반스카이는 고양시 최대의 학원가인 #후곡학원가 도보 접근성이 가능하며일산역 초초역세권에다가 바로 옆에 초등학교도 있다.​청주 흥덕구 비하동 서청주파크자이청주 서원구 수곡동 더샵청주퍼스트파크적절한 비교군은 아니지만 지방 소도시에서도구축밭의 신축은 확실히 경쟁력을 가진다.예상 시세내뇌피셜 주의비교군생활권연식평당가원당 래미안, 이편한원당092,300능곡 롯데캐슬 엘클라씨능곡223,000능곡 대곡역 두산위브능곡(대곡역)223,400일산 어반스카이일산223,300우선 비교군을 추려본다.동일 생활권 내 가장 신축인 래미안,이편한.브랜드 대단지이지만 연식이 15년 차이날 예정.​능곡 롯데캐슬은 2년 차이지만 역세권이 아니고,두산위브는 대곡역세권, 초품아 프리미엄이 있다.​일산 어반스카이는 비슷한 재개발을 거쳤으나생활권이 다르고 역세권, 초품아 프리미엄이 있다.​평당가 (만원)24평 예상시세안전마진 (시세-분양가)2,70,90072,006,801,606,40028,400보수적으로 계산해서 .가야역롯데캐슬 스카이엘 평당가 2700만원으로 잡아보면59타입 기준 6.5억 정도다.분양가가 5.8억(최고가 기준)이니 7천 정도는 안전마진으로 볼 수 있지 않을까.​희망회로 조금 타서 평당가 3000만원으로 가정하면,24평 7.2억, 안전마진 1.4억이다.​대곡역 두산위브 수준까지 올라갈 수 있다면안전마진은 3억 가깝게 남을 수도 있다.​실제 입주당시 시세가 어떨지는 가봐야 아는 법.지축 이편한에 비하면 분양가가 싼 건 아니라로또 분양이라고 보긴 어렵다.​그럼에도 관심이 뜨거운 이유는 뭘까...?!​임장#성사혁신지구성사혁신지구 공사 현장으로 원당역 바로 코 앞이다.호갱노노100세대 정도는 분양을 한다고 하는데세대수가 적긴 하지만 1군 건설사에다가초역세권, 주상복합 메리트가 있으려나.완공되면 낙후된 원당 상권이 크게 개선될 것 같다.​​#원당재개발67구역낡은 상가주택, 저층 아파트로 가득한 지역.LG부동산도 여기에 있다. (재개발 물건 많은 부동산)오래된 동네라 골목이 정말 정말 좁고 인도도 없다.(대형차는 진입 쉽지 않아보인다)주차공간 없는 저층아파트가 많아 주차가 정말 엉망이다.​여담인데 엄마가 10년 전쯤 재개발 된다는 말을 듣고미도5차를 사려고 했었다고 한다.그 때 1억 정도 했다는데 지금은 3.5억이다.중요한 건 아직도 .가야역롯데캐슬 스카이엘 재개발 한참 남음....​내가 초등학교 시절부터 대장동 개발되면 대박이라고땅 사놔야 한다고 했는데 아직도 그린벨트 묶여있다.(그래도 대곡역 호재로 땅값 엄청 올랐다고)​재개발은 정말 쉽지 않다는 걸 느낀다.이 구역을 지나 등교를 하게 될텐데공공재개발이라 언제 정비될 지 미지수다.​​#원당래미안휴레스트처음 가격만 보고 '이게 왜 은빛6단지 보다 비싸?'싶었는데 비쌀만 했다.생활권이 딸리고 역까지는 15분 정도 걸리지만 브랜드 대단지인데다가 초품아고,단지 관리가 엄청 잘 되어있다.준신축 느낌으로 깔끔하고 커뮤니티 시설도 우수하다.원당 재개발 지역 돌다가 단지 안에 들어간 순간완전 다른 세상이 펼쳐진 느낌이다.아무리 못해도 여기 시세만큼은 가겠지.​​#원당e편한세상역세권도 아닌데 왜 비싼가 했는데 우선 단지가 좋다.관리 잘 되어있고 진짜 깔끔하다.래미안이랑 용호상박 수준.지하철은 멀지만 광역버스 정류장이 바로 앞이다.강남, 신촌, 광화문, 디엠씨 등 주요 일자리로 이동이 편리하다.스타벅스도 가깝고 중고등학교도 붙어있다.원릉역이 생기면 초역세권 호재를 가진 단지다.​여담이지만 여기 단지내 상가에 몰랑몰랑식빵진짜 맛있다...! (유기농인데 가격도 나쁘지 않고 고퀄)​​#스타벅스놀랍게도 원당까지 스타벅스가 있다!낡은 .가야역롯데캐슬 스카이엘 상권들 사이로 탁 자리잡은 스벅.구일산이랑 능곡엔 스벅 없는데!!물론 DT지만 그래도 있는게 어디야.​이편한에서 고양시청 방면으로 나가는 도로.내부보다는 깔끔한 느낌이지만상권 퀄리티가 좋지는 않다.(안녕 BYC...?)​​#원당시장상권원당시장 근처 #리스 골목.어릴땐 여기 나름 북적이고 번화한 느낌이었는데(물론 이때도 원당보단 화정 상권이 훨씬 나았음)지금 오니 정말 많이 낡았다.​의원 골목. 롯데리아 간판에서 동네 연식이 느껴진다.당구장, 유흥상권도 혼재되어 있다.​4구역 바로 앞 하나로마트 (보다는 직판장)간단히 장 보기엔 좋을 것 같다.​원당시장도 정말 코앞이다.원당시장은 완전 재래시장인데 여기 고로케 맛있다.고로케 맛집 메모하세요..!!​와 이 사진관 아직도 있다고...?!딱 구시가지 상권이다.노인분들 많이 지나다니시고,, 낡은...구일산, 능곡이랑 느낌 비슷하다.​낡은 상권들.이용원이 있는 동네...사이에서 열심히 올라가는 중.그리고 여기부터 번쩍이는 네온사인이 시작된다.​#원당먹자골목어이구...단지 바로 앞인데 성인샵과 노래방이..말이 노래연습장이지 왠지 도우미 부르고 놀 것 같은...건전하지 않은 느낌의 상권이다.(실제로 아저씨들이 성매매하러 온다는 썰도 있다...)모텔은 한 두군데 정도?고양시청 옆 대로가 모텔촌이다.​장수한우곱창 본점뜬금없지만 엄마 피셜 여기 맛집이라고 한다.원당 .가야역롯데캐슬 스카이엘 임장가시는 분들 한번 들려보시길.평일 6시인데도 사람 바글바글했다.​​#어울림마을동문1단지먹자골목을 빠져나오면 어울림마을로 이어진다.상권을 공유하는 단지지만 1기신도시 개발 당시계획적으로 지어진 단지라 깔끔한 느낌이다.​#소방서사거리어울림과 고양시청, 원당시장의 경계에 있는 사거리.4층짜리 다이소매장과 하이마트가 있다.서민들의 백화점 다이소까지 도보로 10분 걸린다.​그래서 넣을거야 말거야장단점 비교장점단점3호선 원당역 역세권 도보 5분싸지 않은 분양가광역버스 도보 10분주변 먹자, 유흥가성사혁신지구 상업시설, 원당시장, 하나로마트주변 낡은 구도심 상권구축밭의 신축초등학교 도보 10분 (가는 길 안전X)원당뉴타운 재개발 첫단지싸게 분양받아서 시세차익원당뉴타운 재개발 첫단지주변 개발까지 10년+@​일단 분양가가 싸지 않기에 창릉신도시를 기다리려는 청약통장이 많지 않을까 싶다.화정-원당 라인의 드문 신축 대단지 메리트가 있지만여러 단점으로 상쇄중...​찬성파분양가는 앞으로 더 오를테니 그냥 지금 받자재개발 되면 상전벽해야. 지금이 타이밍!3호선 역세권 신축 대단지라고! GTX-A 개통되면..!​반대파재개발 언제 다 될줄 알고?전통시장도 있는데 개발이 쉽겠어?창릉 대규모 입주도 있는데 굳이 원당에?​​고양시민 여러분 다들 이 상태 맞죠?일단 모델하우스 보러 갑니다...!​경기도 고양시 덕양구 고양대로1395번길 43​